La réforme sur la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) gérés a introduit des modifications qui impactent le statut fiscal de ces propriétaires. Selon le BOFIP, BOI-IF-CFE-10-30-10-50 du 08/11/2023, "les activités de location ou de sous-location de locaux meublés sont réputés professionnelles en application des dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 1447 du code général des impôts (CGI)." Les activités de LMNP en résidences gérées sont donc maintenant passibles de la CFE. Voici une explication détaillée.

1. Le statut LMNP :

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, notamment en matière d’imposition des revenus locatifs (régime micro-BIC ou régime réel).

2. La CFE ou Cotisation Foncière des Entreprises :

La CFE est un impôt local dû par toutes les entreprises et les personnes physiques exerçant une activité professionnelle non salariée. Dans le cadre des LMNP, même si le loueur n'est pas un professionnel, il est considéré comme exerçant une activité commerciale de location de meublé, et donc soumis à la CFE.

3. Exonération partielle ou totale de la CFE avant la réforme :

Avant la réforme, les loueurs en meublé pouvaient bénéficier dans certaines conditions d'une exonération totale ou partielle de la CFE, notamment si leur activité était de petite envergure (selon le chiffre d’affaires réalisé ou selon les conditions locales).

4. La réforme de la CFE pour les LMNP gérés :

La réforme vise spécifiquement les LMNP sous gestion (ceux qui confient la gestion locative de leur bien à une société, comme dans les résidences de services type résidences étudiantes ou résidences pour seniors). La principale modification concerne l’alignement du régime de la CFE des LMNP sur celui des activités commerciales traditionnelles, ce qui a les effets suivants :

- Perte de l'exonération de CFE pour certains LMNP gérés : Les propriétaires LMNP qui confient la gestion à des exploitants professionnels peuvent perdre l’exonération partielle ou totale de CFE dont ils bénéficiaient. Cette réforme vise à traiter de la même manière les activités gérées en direct par le propriétaire et celles confiées à des gestionnaires professionnels.

Bon à savoir : 

"L'année de création, les nouvelles entreprises sont exonérées de CFE."

"L'année suivant leur création, les nouvelles entreprises bénéficient d'une réduction de 50 % de leur base d'imposition."

5. Prenons un exemple concret pour illustrer l’impact de la réforme de la CFE pour un propriétaire, ayant un bien en LMNP géré :

Situation initiale (avant la réforme) :

Imaginons un particulier, Marie, qui possède un appartement meublé dans une résidence pour étudiants à Toulouse. Elle a confié la gestion de son bien à une société spécialisée (gestionnaire de la résidence).

Voici les détails de son investissement :

Revenus locatifs annuels : 10 000 €

CFE avant réforme : Marie bénéficiait d'une exonération partielle en raison de la petite taille de son activité et du statut particulier des résidences étudiantes. Elle ne payait que 100 € de CFE par an.

Situation après la réforme :

Avec la réforme, la situation de Marie change, la base d’imposition pour la CFE est recalculée sur la valeur locative de l’appartement, et le montant est réévalué.

Nouveau calcul de la CFE après la réforme :

Valeur locative du bien N-2 soit 2022 : 2160 € (montant estimé en fonction de 3 critères, la Surface pondérée du local, la Catégorie du local et le Coefficient de localisation)

Taux de CFE dans la commune de Toulouse pour 2024 : 38,55 %

Nouvelle CFE : 2160 € (valeur locative) × 38,55 % (taux de CFE) = 832,68 € de CFE pour 2024

Avant la réforme Marie payait 100 € de CFE grâce à l’exonération partielle. Après la réforme, elle devra désormais payer 832,68 € de CFE.

6. Impact pour les propriétaires LMNP :

Augmentation des charges fiscales : Les propriétaires de biens en résidences gérées pourraient voir leur CFE augmenter de manière significative, impactant ainsi la rentabilité nette de leur investissement locatif.

Avec cette nouvelle réforme, il est important de faire le point sur ses investissements locatifs. L'équipe du cabinet Wealth A7 est là pour vous accompagner dans la mise en place de la stratégie fiscale la plus appropriée à votre profil. contactez-nous !

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